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In unseren aktuellen News werden Sie über interessante Publikationen rund um die Themen Bauen, Immobilien und Geldanlage informiert.

Gesetzliche Verordnungen und hohe Energiepreise stellen die Wohnungswirtschaft und private Vermieter in den nächsten Jahren vor eine große Herausforderung: die energetische Sanierung ihres Wohnungsbestands. Bei vielen herrscht Unsicherheit über das richtige Vorgehen: Wie kann man sicherstellen, dass die Wohnungen auch langfristig vermietet werden? Wie können erneuerbare Energien genutzt werden? Was rechnet sich wirklich? Diese und andere Fragen beantwortet das neue Online-Portal "Vermieten mit Energieeffizienz" der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) auf www.zukunft-haus.info/vermietung.

1.0 Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – Alle Änderungen ab Juli 2022

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) regelt seit 2021 die Förderlandschaft für die Sanierung von Bestandsgebäuden sowie für Neubauten. Durch ihre Einführung wurden die Institute KfW und BAFA zusammengefasst bzw. ersetzt. Ende Juli 2022 wurden kurzfristig einige drastische Änderungen angekündigt, die teilweise auch schon sofortige Wirkung hatten.

Die Änderungen in der BEG, die seit Juli 2022 gelten, haben das Ziel den Zugang zu Fördermitteln zu erleichtern, zu unterstützen und den Antragsprozess zu verschlanken. Allerdings sind die Änderungen und deren Potential zur weiteren Förderung von Sanierungen unter einigen Experten umstritten.

Überblick zu den wichtigsten Anpassungen

Generell werden alle Fördersätze gesenkt.

• Einzelmaßnahmen werden von der KfW nicht mehr durch Kredite gefördert. Die BAFA Förderung hierfür bleibt nach wie vor bestehen. 
• Es wird ein "Heizungs-Tausch-Bonus" von 10% eingeführt, der die bisherige "Öl-Austusch-Prämie" von ebenfalls 10% ersetzt.
• Förderungen für fossile Heizungsanlagen werden komplett eingestellt. Das gilt auch für Gas Hybrid Heizungen sowie Heizungen des Typs “Renewable-Ready”. 
• Zuschüsse der KfW werden komplett eingestellt

1.1 Drei Säulen der BEG - Was es zu beachten gilt

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude besteht aus drei Säulen oder Bereichen. Diese Bereiche sind Wohngebäude (BEG WG), Nichtwohngebäude (BEG NWG) sowie Einzelmaßnahmen (BEG EM). Generell hat

die BEG das Ziel, durch die Sanierung des Gebäudebestands in Deutschland große Mengen an Energie einzusparen. Energieeffizienz im Gebäudebereich hat das Potential einen enormen Beitrag zur Erreichung unserer Klimaziele zu leisten. Je weniger Energie verbraucht wird, umso weniger Energie muss überhaupt erst erzeugt werden. Um Eigentümern von Wohnimmobilien und Nichtwohngebäuden einen Anreiz zu schaffen, energetisch sinnvolle Sanierungen vorzunehmen, werden diese gefördert.

Jede Privatperson, jedes Unternehmen, jede Gemeinde oder gemeinnützige Einrichtung kann einen Antrag für die Förderung der Sanierung eines Bestandsgebäudes stellen. Es ist unbedingt darauf zu achten, dass Anträge vor Beginn eines Sanierungsvorhabens gestellt werden. Das heißt der Antrag muss gestellt sein, bevor ein offizielles Angebot eines Handwerkers angenommen wurde. Planungs-, Beratungs- und Vorbereitungsarbeiten dürfen allerdings schon vor Antragstellung geleistet werden.

Informieren Sie sich über die Möglichkeiten mit einem Energieberater oder Sanierungsexperten zusammen zu arbeiten. So erfahren Sie welche Maßnahmen am sinnvollsten für Sie sind. Zudem können Sie durch die Einbindung eines solchen Experten ggf. weitere Fördermittel erhalten und können sich wiederum die Kosten für diese professionelle Unterstützung teilweise zurückerstatten lassen.

1.2 Sanierung oder Neubau von Wohngebäuden (BEG WG) & Nichtwohngebäuden (BEG NWG)

Im Bereich der Sanierungen zu Effizienzhäusern oder dem Neubau von Gebäuden mit Effizienzhaus Standard, wurden einige Änderungen bereits zum 28.07.2022 wirksam. Hier ist eine kurze Übersicht für Sie:

• Die Zuschussförderung über das Programm 461 der KfW wurde komplett eingestellt
• Die Förderung von gasbetriebenen Heizungsanlagen wurde komplett eingestellt
• Die Förderung für das Effizienzhaus 100 wurde komplett eingestellt
• Der iSFP Bonus wurde gestrichen
• Alle Fördersätze wurden angepasst (siehe Tabelle unten)

 Tab. 1: Förderung der Effizienzhaus Stufen nach Sanierung

Quelle: In Anlehnung an BMWK: „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“

Wie Sie sehen, wurden alle Fördersätze in Form des Tilgungszuschusses stark reduziert. Die Zinsvergünstigung wird nun proaktiv in den maximalen Fördersatz mit einkalkuliert. Die Spalte “EE” der Tabelle steht für die Klasse “Erneuerbare Energien”. Dies Klasse wird im Rahmen einer Sanierung erreicht, wenn mindestens 55% der Energieversorgung eines Gebäudes erneuerbaren Energiequellen entspringt. Die Spalte “NH” bezeichnet die sogenannte Nachhaltigkeitsklasse. Diese Klasse wird erreicht, indem eine Zertifizierung zu einem nachhaltigen Gebäude ausgewiesen wird.

Die Boni zu EE und zu NH können weiterhin nicht miteinander kombiniert werden. Ein iSFP Bonus findet keine Anwendung mehr. Anträge für Effizienzhäuser werden auch in Zukunft nur über die KfW abgebildet. Durch die Änderungen können allerdings nur noch Kredite mit Tilgungszuschuss über das Programm 261 in Anspruch genommen werden, da das Programm 461 gestrichen wurde. Wenn Sie Ihren Antrag vor dem Änderungsdatum (28.07.2022) beim Förderinstitut eingereicht haben, wird dieser weiter mit den ursprünglichen Konditionen behandelt. 

Die Änderungen im Bereich von neu gebauten Wohn- und Nichtwohngebäuden sind sehr überschaubar. Der Fördersatz wurde in beiden Fällen von 12,5% auf 5% reduziert und gilt ohnehin nur für Gebäude des Effizienzhaus Standards 40.

1.3 Einzelmaßnahmen (BEG EM) – einzelne Maßnahmen zur Sanierung von Wohngebäuden oder Nichtwohngebäuden

Die meisten Änderungen in diesem Bereich sind ab dem 15.08.2022 wirksam. Allerdings werden Kreditförderungen über das Programm 262 der KfW bereits ab dem 28.07.2022 eingestellt. Zuschüsse für Einzelmaßnahmen können nach wie vor über das BAFA in Anspruch genommen werden.

Zum 15.08.2022 gültige Änderungen sind hier zusammengefasst:

• der iSFP-Bonus für Anlagen zur Wärmeerzeugung wird gestrichen.
• gasbetriebene Heizungsanlagen werden nicht mehr gefördert.
• es wird ein Heizungs-Tausch-Bonus eingeführt.
• es wird ein Wärmepumpenbonus eingeführt.
• Fördersätze werden angepasst.

1.4 Der Heizungstausch Bonus

Der Heizungstausch Bonus wird als Ersatz zum Öl-Austausch-Bonus angesetzt und gewährt einen Bonus für den Austausch von funktionstüchtigen Öl-, Kohle- und Nachtspeicherheizungen. Zudem wird ein Bonus für den Austausch von funktionstüchtigen Gasheizungen gewährt, wenn deren Inbetriebnahme mindestens 20 Jahre zurückliegt. Bei Gasetagenheizungen wird der Bonus unabhängig vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme ausgezahlt. Nach dem Austausch darf das Gebäude nicht mehr mit fossilen Brennstoffen beheizt werden. Der neue Bonus tritt zum 15.08.2022 in Kraft und beträgt 10% der förderfähigen Kosten.

1.5 Der Wärmepumpen Bonus

Wenn man eine Wärmepumpe in Betrieb nimmt, hat man ab dem 15.08.2022 die Möglichkeiten, einen Bonus in Höhe von 5% der förderfähigen Kosten zu erhalten. Allerdings muss es sich dabei um eine Wärmepumpe handeln, die Grundwasser, Erde oder Abwasser als Wärmequelle nutzt. Luft-Wasser-Wärmepumpen, die die Luft der Umgebung als Wärmequelle erschließen, sind hiervon ausgeschlossen.

1.6 Die neuen Fördersätze ab dem 15.08.2022

Für alle Gewerke, die die Gebäudehülle, die Anlagentechnik oder eine Heizungsoptimierung betreffen, gelten die Fördersätze in der unten stehenden Tabelle. Der Bereich Gebäudehülle beinhaltet dabei alle Maßnahmen zur Dämmung von Außenwänden, Dach, Geschossdecken, Bodenflächen, den sommerlichen Wärmeschutz sowie den Austausch von Fenstern und Außentüren. Der Bereich Anlagentechnik umfasst den Einbau, den Austausch oder die Optimierung von Lüftungsanlagen.

Tab. 2: Neue Fördersätze für Einzelmaßnahmen 1

Quelle: In Anlehnung an BMWK: „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“

Tab. 3: Neue Fördersätze für Einzelmaßnahmen 2

Quelle: In Anlehnung an BMWK: „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“

Für die Installation einer Heizungsanlage, die mit Biomasse betrieben wird, gab es einen Innovationsbonus i.H. von 5%, der mit den Änderungen gestrichen wurde. Zudem entfällt der iSFP Bonus für alleHeizungsanlagen. gas-betriebene Anlagen werden überhaupt nicht mehr gefördert. Das gilt auch für Heizungen des Typs “Renewable-Ready” und Gas-Hybrid-Heizungen. “Renewable-Ready” bezeichnet Heizungsanlagen, die das Potential haben, binnen zweier Jahre nach Inbetriebnahme um Technologien aus dem Bereich der erneuerbaren Energien ergänzt zu werden. Gas-Hybrid-Heizungen sind bereits zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme um grüne Technologien wie z.B. einer Wärmepumpe ergänzt.

Der zuvor erwähnte Heizungstausch Bonus und der Wärmepumpen Bonus lassen sich nun kombinieren. Den Heizungstausch Bonus wird es nicht für Solarthermieanlagen geben.

Alle Angaben basieren auf offiziellen Informationen des BMWK zum Stichtag 28. Juli 2022.

Quelle: www.energieheld.de/foerderung/institute-anbieter/beg-aenderungen-2022

Nach wie vor ergibt sich der Steueranteil, der letztendlich an den Fiskus geht, über den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung. Und da will natürlich niemand mehr bezahlen, als er muss.

Um den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln, ziehen Erben und Erbengemeinschaften daher

am besten Sachverständige zurate, denn mit dem Gutachten eines Experten in der Hand sind die Chancen wesentlich besser, dass die Finanzbehörde die Zahlen auch akzeptiert.

Bislang wurden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht trug dem Gesetzgeber aber auf, alle Erbsachen, d.h. Immobilien ebenso wie etwa Barvermögen, gleich zu behandel.

„Das Bundesverfassungsgericht machte deutlich, dass alle Vermögenswerte mit dem Verkehrswert anzusetzen sind", so der Kommentar des Bundes der Steuerzahler in Berlin. „Die neue Bewertung wird also zu deutlich höheren Werten führen." Das wiederum soll durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.

Erbe muss den Fiskus informieren

Hintergrund ist das bislang gültige Erbrecht. Es sah vor, dass das Finanzamt einen Ertragswert bestimmt, errechnet nach einer bestimmten Formel aus der möglichen Kaltmiete des Objekts für zwölfeinhalb Jahre minus einen Altersfaktor. Diesem Ertragswert stellt es 80 Prozent des Grundstückswertes gegenüber. Der jeweils höhere Wert wurde dann zur Bemessungsgrundlage für die Besteuerung. Die jahrelange Erfahrung zeigte, dass hierbei  Werte herauskamen, die zwischen

50 und 80 Prozent des Verkehrswertes lagen. Also eine vom Gesetzgeber durchaus gewollte Privilegierung der Immobilie gegenüber dem Barvermögen.

Nun sollen aber klarere Verhältnisse herrschen. Bei dem  Verkehrswert eines Hauses von  500.000 Euro  werden in dem Bescheid zur Besteuerung ebenfalls  500.000 Euro zugrunde gelegt. Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt dann ein Formular für die Steuererklärung. Hierin muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen.

Grundsätzlich können Erben diesen Betrag allein ermitteln. Wer Hilfe braucht, kann aber auch beim sogenannten Gutachterausschuss in seinem Wohnort nachfragen. Dieser Ausschuss hat in der Regel eine Liste, in der die Regionen und Straßen der Gemeinde mit den entsprechenden Werten aufgeführt sind.  Allerdings sagt das noch nichts über das Baujahr, Qualität und Zustand des Hauses oder der Wohnung aus.

Neue Eigentümer müssen prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten nicht anerkennt. Wer der Ansicht ist, der Wert des Hauses sei von den Finanzbehörden zu hoch angesetzt, kann gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.

Um solchen Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei großen und teuren oder sehr individuellen Immobilien am besten, die Bewertung des Objektes durch einen  öffentlich bestellten und vereidigten oder einen freien Sachverständigen, z.B. einen entsprechend ausgebildeten Architekten, durchführen zu lassen.  

Der Experte besichtigt die Immobilie, führt eine fachkundige Sachaufnahme durch und bewertet die Immobilie unter Berücksichtigung von neuesten Marktdaten, örtlichen Mietzinsspiegeln oder dem Vergleich des zu bewertende Objektes mit ähnlichen Gebäuden, die in der Vergangenheit bereits veräußert worden sind.

Das Finanzamt entscheidet lediglich auf dem Papier, ohne die Immobilie in Augenschein genommen zu haben. Im Gegensatz dazu sieht sich der Architekt mit seiner Berufserfahrung  die Immobilie genau an:  die Lage, das Umfeld, den Zustand, die Bausubstanz, die energetische Beschaffenheit und weitere wertbeeinflussende Faktoren. Diese haben natürlich erhebliche Auswirkungen auf den tatsächlichen Wert  der Immobilie, werden aber im Einzelfall bei der Wertermittlung des Finanzamtes in der Regel nicht ausreichend berücksichtigt.

Wer den Gutachter bestellt, muss ihn allerdings auch bezahlen. Wobei die Preise, je nachdem ob man den örtlichen Gutachterausschuss oder einen Sachverständigen beauftragt, höchst unterschiedlich sind.

In der Regel sind die Honorare frei vereinbar, die Kosten richten sich jedoch nach dem Wert der Immobilie und auch die Region kann dabei eine Rolle spielen.  Wenn beispielsweise keine Erbbaurechte zu berücksichtigen sind und alle notwendigen Unterlagen (Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne, Berechnungen, Mietverträge, etc.) vorliegen, fallen für eine Immobilie mit einem Wert von 500.00 Euro zwischen 1.318 und 1.611 Euro zuzüglich MwSt. an, wenn die sogenannte Normalstufe angewandt wird. Stundensätze von 100 Euro für darüberhinausgehende Leistungen sind durchaus üblich.

Ein Hinweis sei abschließend noch erlaubt: im Falle eines Immobilienerbes an der falschen Stelle zu sparen, kann für den Erben hingegen meist teurer werden.

Quelle: eigener Kommentar